Затраты на покупку

Сколько стоит купить, оформить и содержать недвижимость в Испании

Испания – одна из наиболее лояльных стран в отношении нерезидентов, приобретающих там недвижимость. Ограничений нет, к тому же, Испания участвует в международном соглашении о двойном налогообложении, так что покупатель, владеющий жильем в нескольких странах, платит за него налоги только в одном государстве.

Дополнительные расходы

Следует знать, что Ваши расходы по приобретению недвижимости в Испании составят примерно 11,5% сверх стоимости выбранного объекта! Для покупки требуется минимум документов: действующие загранпаспорт и виза, а также N.I.E. – идентификационный номер иностранца, выдаваемый в специальном отделе полиции. Он понадобится, чтобы получить вид на жительство и делать крупные покупки, брать кредиты в банках. Стоимость получения номера – 9,27 евро (госпошлина).

Приобретение недвижимости в Испании потребует следующих дополнительных затрат на оформление, которые зависят от того, какой объект служит предметом сделки – первичный или вторичный.

При покупке нового жилья покупатель платит:

— нотариальный сбор за освидетельствование документов; он зависит от стоимости жилья и земельного участка, обычно его величина находится в пределах от 300 евро;
— регистрационный сбор за внесение сведений о праве собственности в государственный Регистр недвижимости в пределах 200-750 евро;
— госпошлину IVA – аналог российского НДС, он составляет 10 %;
— гербовый сбор за документы – 2% от стоимости недвижимости.

Приобретение вторичного жилья сопровождается уплатой следующих налогов:

• налог на передачу права собственности (ITP); это составляет 10% от суммы договора и уже включает гербовый сбор;
• нотариальный сбор от 300 евро
• регистрационный сбор 200-750 евро
• канцелярские расходы 200-400 евро

Помимо этого, потребуются услуги юриста (при желании), который будет сопровождать сделку, проверит ее юридическую чистоту, поможет подготовить все документы. Стоимость услуг адвоката обычно составляет 1 % от суммы сделки.

Потребуются также открыть счет в банке. Затраты на выписку чеков  составят (0,3–0,6 % от суммы). Комиссию агентству платит продавец недвижимости.

По завершении всех формальностей процесса купли-продажи владелец получает Escritura Publica – свидетельство о собственности.

Налоги на владение недвижимостью

Вышеуказанные налоги уплачиваются единоразово во время оформления купли-продажи.

Существуют также ежегодные налоги, которые платит каждый владелец недвижимости:

• налог на недвижимость (IBI) ;
• налог на вмененный доход, Impuesto Sobre La Renta;
• налог на вывоз мусора — приблизительно 100 евро в год;

Ежегодные налоги на коммерческую недвижимость таковы:

• IVA или НДС – его величина составляет 11%, а в некоторых бизнесах 21 %, платится каждый квартал;
• налог на прибыль зависит от ее величины и может достигать 35 %.

С целью снижения налогов и текущих расходов по покупке в Испании, как и в России, в
договоре купли-продажи (эскритуре) часто указывается сниженная стоимость недвижимости.

Налоги на аренду и суммы страховки

Если приобретенная нерезидентом недвижимость сдается в аренду, владелец обязан ежеквартально сдавать декларацию о доходах и платить налог. Ставка составляет 24,75 % от полученной прибыли.
Стоит сказать и о страховании недвижимости. Оно также считается расходом на ее содержание. Размер ее зависит от страховой суммы и типа жилья. Например, страховой платеж за квартиру площадью 100 квадратных метров составит около 180 евро в год.

Покупка недвижимости по ипотеке

Испанские банки охотно дают ипотечные кредиты нерезидентам, по которым можно оплатить до 60 % стоимости жилья. Существует ряд кредитных программ для иностранцев, например: 50 %-ная ипотека под 3.2 % годовых, 60 %-ная – под 3.7%. На покупку залоговых объектов недвижимости банки могут выдать 100 %-ный кредит. Ипотека выдается на 25–30 лет при условии, что она должна быть выплачена по достижении заемщиком возраста 75 лет.

При покупке вторичной недвижимости с помощью ипотечного кредита к общей сумме расходов надо прибавить 10 % на передаточный налог, затраты на регистрацию документов, услуги юриста и банковские расходы. Всего дополнительно получается примерно 11.5 %.

Коммунальные платежи

Стоимость владения жильем включает также и коммунальные платежи (коммунидад). Величина их различается в регионах и зависит от категории жилья. Например, апартаменты 100 квадратных метров с двумя спальнями, двумя ванными комнатами, общей комнатой, кухней и террасой обойдутся около 700–800 евро в год. Если жилье расположено в кондоминиуме, надо прибавить примерно 150 евро на уборку участка и уход за общим бассейном.

Содержание типовой виллы площадью 150 квадратных метров на семью из 3–4 человек обойдется 800–1000 евро в год, а роскошная вилла с действующим бассейном – 3–5 тысяч евро в год.

Тарифы на электроэнергию, воду, газ, вывоз мусора и очистку канализации в разных регионах страны неодинаковы, зависят также от уровня потребления, времени года и компании-поставщика. Отопление в Испании осуществляется с помощью природного газа и оплачивается по факту потребления. Расходы на воду летом обычно увеличивается, так как растет и цена из-за жаркого и сухого климата. Цены на питьевую и техническую воду тоже разные.

Без надежных помощников риск велик

Совершенно очевидно, что точно определить всю сумму денежных средств, необходимых сверх оплаты стоимости недвижимости, может только специалист, хорошо знакомый с законодательством страны, особенностями налогообложения в зависимости от ситуации, ценами на объекты и региональными тарифами на содержание жилья. Чтобы не быть обманутыми при покупке жилья – а это случается во всех государствах – не стоит экономить на услугах агентств по недвижимости, которые займутся подбором жилья, и юристов, сопровождающих каждый этап сделки. Все финансовые документы и счета, предъявляемые покупателю, должны тщательно проверяться, чтобы под видом оплаты дополнительных услуг не фигурировала распространенная в риэлтерской среде «двойная комиссия» – а по закону комиссию платит только продавец.

Покупатель также должен четко представлять, что по каталогу приобретать недвижимость просто опасно. С помощью фотошопа можно из любой развалины состряпать роскошную виллу. Так что без поездки в страну, лучше в сопровождении юриста, не обойтись. Заключенные в России договоры купли-продажи в Испании недействительны! А если еще внесен залог, то он практически никогда не может быть возвращен даже через суд. Не рискуйте большими деньгами, выбирайте посредников с опытом и положительной репутацией, а также будьте бдительны сами.

Пользуйтесь информацией нашего агентства недвижимости и подбирайте объекты на нашем сайте. Мы всегда будем готовы ответить на все запросы и сберечь Ваши средства и нервы.