Законодательство и налоги в Испании
Законодательство Испании достаточно лояльно к россиянам, покупающим недвижимость в стране. Разрешено приобретать в собственность частные дома, квартиры и участки под строительство. Ограничения на количество покупаемой недвижимости нет, можно покупать столько домов или квартир, сколько хочется.
Каждое жилое строение зарегистрировано в специальном регистре — Registro De La Propiedad, в котором можно получить всю информацию о недвижимости. Это особенно важно для тех, кто совершает покупку из-за границы, ведь честно историю дома или квартиры владелец жилья не всегда рассказывает. Кроме площади недвижимости, можно узнать есть ли у хозяина недвижимости задолженности по коммунальным платежам, точную цену объекта и кому он в действительности принадлежит.
Официальный документ, подтверждающий право собственности, называется Escritura Publica. Он имеет свое номерное обозначение, под которым и заносится в регистр. Этот документ проверяется в том случае, если недвижимость продается. Тогда из регистра запрашивается выписка Nota Simple Informatlva, в которой в сжатом виде есть все необходимые сведения. Если владелец дома или квартиры состоит в браке, то при оформлении сделки купли-продажи необходимо согласие супруга или супруги. То же правило действует, если владельцев недвижимости несколько.
Если документы в порядке, то между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи. В нем указываются лица, которые участвуют в сделке, адрес объекта недвижимости, цена, сроки и порядок расчетов. Сумма залога тоже включена в этот договор. Сумма залога составляет от 5 до 10 %, в зависимости от объекта.
Обязательно присутствие нотариуса в процессе совершения сделки. Он заранее уточняет статус недвижимости, выясняет, может ли она быть продана, нет ли на ней залога. Кроме того, нотариус обязан убедиться, что ни один из владельцев не против продажи. В день подписания эскритуры (купчей) он повторно проверяет законность сделки и только после этого ставит свою подпись. Как только оплата произведена, оформляется новый документ, подтверждающий право собственности в двух экземплярах. Один из них, содержащий все сведения о новом владельце, направляется нотариусом в Регистрационную палату, другой выдается на руки счастливому обладателя нового жилья. Он нужен для оформления новых контрактов для оплаты коммунальных расходов. Оригинал полной версии договора купли-продажи возвращается на руки владельцу через три месяца. Он необходим для оформления вида на жительство или операций с купленной недвижимостью.
Иностранцы могут брать в испанских банках ипотеку на покупку жилья, однако для этого придется предоставить серьезные доказательства собственной платежеспособности. Обычно, сумма кредита не превышает 50% от стоимости недвижимости, но бывают и исключения. Важно, чтобы сумма ежемесячных выплат не превышала четверть от вашего гарантированного ежемесячного дохода, необходим также счет в одном из испанских банков.
Ипотека привлекательна для россиян своей низкой ставкой – в среднем она составляет 2.0 до 3.7 % годовых и длительным сроком кредитования. В зависимости от возраста можно рассчитывать на рассрочку от 15 до 30 лет, причем, чем моложе заемщик, тем больше возможный срок ипотеки.
Налоги при покупке недвижимости
Как и в любой стране, при покупке недвижимости придется заплатить налоги. В Испании они не слишком велики, однако учитывать их при заключении сделки все равно необходимо. Все сборы и налоги оплачивает покупатель, кроме налога на рост стоимости (Plus Valia).
Вам придется заплатить:
- Налог на добавленную стоимость IVA (Impuesto sobre Valor Anadido). При покупке жилья он составляет 10 % от стоимости. Если речь идет о коммерческой недвижимости, сумма взноса увеличивается до 21 %;
- Налог на рост стоимости Plus Valia от 100 до 500 евро (этот налог оплачивает продавец);
- Нотариальный сбор Notario;
- Регистрационный сбор Registro;
- Канцелярские расходы обойдутся приблизительно в 200-400 евро.
Налог на добавленную стоимость может варьироваться, так как в каждой области приняты свои ставки. К примеру, решив купить домик на Канарах, в Сеуте и Мелилье, Вы заплатите значительно меньше, чем на материке.
Если оформляется ипотека, то необходимо будет оплатить еще и услуги оценщика, комиссионные банку и дополнительные сборы при внесении кредитной недвижимости в реестр.
Налоги и затраты на содержание недвижимости
В Испании существует налог на имущество, который платится ежегодно и составляет от 0,5 до 2 % от кадастровой стоимости, которая на порядок ниже рыночной цены жилья. Поэтому, как правило, сумма, которая нужно внести, семейный бюджет не напрягает.
Все остальные расходы – это оплата коммунальных расходов. Тем, кто живет в апартаментах с общей территорией, например одной на всех жильцов лестничной клеткой или придомовой территорией придется отдать от 300 до 500 евро в год за уборку, вывоз мусора и освещение. Дополнительно оплачивается газ и электричество, в подавляющем большинстве жилья есть счетчики. Водоснабжение же, чаще всего, насчитывается исходя из количества живущих человек и площади жилья. Коммунальные расходы составляют от 100 до 300 евро в месяц. В том случае, если в доме никто не живет, эта сумма уменьшается до 20-30 евро.
Если хотите, чтобы сад был в идеальном состоянии — наймите садовника. Его услуги стоят примерно 300-400 евро в месяц в зависимости от размера придомовой территории.
В целом, несмотря на то, что расходы несколько больше, чем в России, каждый платеж оправдан экономически. Все коммунальные услуги предоставляются без сбоев и проблем, если заключен договор на уборку, то вся территория гарантированно будет чистой.